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住宅ローンについてのお話

2020年07月04日

住宅ローンについてのお話

家づくり、家探しをはじめようと思ったとき、気になるのが「住宅ローン」の事と思います。

数千万円の高い買い物。現金で買える人なんて一握り。
「住宅ローン」ほとんどの方が通る道です。

今回はその「住宅ローン」にまつわるお話を。

 


住宅ローン審査をするときは、年収以外にも、お勤め先や職種によって審査内容が変わるってご存じですか?

年収が高くても、勤務先にNGが見つかれば、住宅ローンを借り入れすることはなかなか難しく、職種によっても年収に対して本来借り入れができる額の80%までしか借り入れができなくなってしまうことも。。。

さらに、物価上昇から金利を上げようとする動きで、銀行によっては、今までよりローン審査が厳しくなっていると感じることも多くなっています。

仮に同じ条件(年収、年齢、借入金)でローン審査をしたとしても、不利になる職種と一般職を比較すると借入額や優遇金利に大きく差が出てしまうのです。

事前にあなたの職種が銀行からどう見られているかを知っておくことが、ローン審査突破のために重要なポイントになってきています。
今からお話しすることの対策をしっかり考えて審査に挑みましょう!

あくまで経験測によるものですが、不利な職種のパターンを3つご紹介します。
※内容は決して、お勤めしている先の職種で絶対にローンが通らないわけではありません。単に銀行の考え方としてのご紹介です。


住宅ローンが
通りづらい職種

①給与のほとんどが歩合給の職種・または会社


銀行は、歩合による収入が多く、一年を通して給料が安定しな方の審査を好まない傾向にあります。

理由は、来年は、再来年はどうなる?という点について見込みを立てづらいという点、ここが読めないからです。

住宅ローンは一般的に数十年(多くは35年)とかなりの長期にわたって返済していくものなので、単純に、今年は1000万円収入があったから絶対大丈夫!というわけでもなく、長期にわたっての見込みがとても大事になってきます。

銀行側からすると、長期にわたっての貸し借りなので、できるだけ給料が安定している方にお金を貸したいということです。

これが全てかというと、必ずしもそうではありません。

ただ、年収に対して低く審査されてしまいがち、という点については覚えておくべきです。

歩合給が多い方に対して行うローン審査方法の1つとして、事前に対策する必要があります。

 

②免許依存・体を壊しやすい
(休業補償の見込みが薄い)職種


体力を使う職種の方は、比較的年収が多く、ローンも通りやすいのではと思いがちですが、数十年ローンの長期お付き合いという点での厳しい審査があります。

理由は、免許が必要な職種は、その免許が停止になってしまったら?というリスクがあるから。
例えば、トラック運転手の皆さんは、免許停止になってしまえば、一気に収入が減ってしまいます。

また、職人さんや現場作業などが多い職種は、大きなケガをしてしまえば、なかなか現場復帰ができずというリスクもあります。

職種によっては、年収の90%、場合によっては年収の80%で審査されてしまうことがあるようです。

住宅ローンは、借入金額も大きいので、3000万円借り入れようと思ったとき、200万、600万と大きな差がでてしまい、希望金額に届かない場合も。。。

 

③自営業(個人事業主、会社組織ではない場合)


特に開業して3年未満の場合は、年数だけでNG回答となる銀行もあるようです。

実際に多い審査方法は、直近3年分の確定申告の金額をみて、運がよければ⇒3期分の平均値で計算運が悪ければ⇒3期分で1番低い金額で審査されてしまいます。

理由としては、確定申告の際に様々なものを、経費に回して、税金対策として年収を抑えている方が多いため、銀行側もそのつもりで審査を行うということです。
さらには、税金対策として赤字申告をしていれば、ほとんど審査不可となってしまいます。

節税対策は個人事業主の然るべき行為ですが、税理士事務所に、今後の予定も含めしかっり相談されておいたほうが得策です。


□住宅ローンに通りづらい職種の共通点□

全てに共通していることは、「収入の安定が見通しづらい」というところです。

返済期間が長期にわたるものですので、銀行としてもできるだけ安心できるお客様にとなってしまうようです。

逆に、収入が低くても定期的に収入があり、勤続年数が長いという方、固定給のサラリーマンには比較的に優しくなっています。

住宅ローンで見ているところは、返済が遅れないか・滞ることはないか!それだけです。

返済が滞ってしまわないよう、銀行の返済比率が収入から35%以内だったり、CICなど信用情報調査機関でカードの延滞を見ているのはそのためです。

※ちなみに、カードローンを複数にわたり、または高額の返済ローンがある場合、返済が滞っている場合にはどんな方でも急に厳しくなります。
スマホの割賦払いも同じですので、要注意してください。カードローン、割賦払いを返済していれば。。。という方も多くいらっしゃいます。

 

それと、もう一点、これは職種とは関係ないのですが、ローン審査書類を出した後に、申請用紙に記載していない借り入れが判明するお客様が稀にいらっしゃいます
これは銀行としても、「隠そうとしていたんじゃないか」という、かなりのマイナスイメージとなってしまいますので、特に注意してください。
何より信用が第一ですので、正確な情報を記載するようにしてください。提出した書類から人間性も見られていると考えても言い過ぎではないと思います。
もし、不安な要素があれば先に営業スタッフにお気兼ねなく相談ください。私たちは何とか審査が通るようにと、お客様第一に動きますので、信頼頂けると幸いです。

 


ローン審査クリアのために考えたい対策

まず始めに、皆さんに安心して頂きたいのが、先にあげた職種でも、新築マイホームを手に入れている方は大勢いるというところです。

そんな方々は住宅ローン審査に対してちゃんと対策を打てている場合が多いです。

これらの対策が打てればローン審査の承認が得られる可能性がグッと上がりますので参考にしてみてください。

 

①個人情報を確認して信用情報に傷が付かないようにする


クレジットカードの引き落とし日に銀行の残高が少なくて、支払督促が来たことはありませんか?

実はこれが原因で信用情報に傷が付いてしまう方が多くいらっしゃいます。
個人事業主で信用情報に傷が付くとまず住宅ローンの審査は通りません。

こういったカード事故は支払期限を61日以上過ぎてしまうとブラックリスト入りしてしまい、、、

さらに、情報は金融機関の間で信用情報として共有されて5年は消えません。。。

そのため1度でもこういったことがあると、最低でも5年は住宅ローンを借りることはできません。

逆に言えば信用情報に傷が付いていなければ、後は次の作戦を取れば住宅ローンを借りられる確率は上がります

 

②不要なキャッシング枠付きクレジットカードを解約する


「キャッシング枠付き」はとても便利なのですが、概要は理解されていないことが皆さん多いようです。
実は、この「キャッシング枠」というもを付けると、所定の金額が借り入れているものとみなされてしまいます

つまり、キャッシング限度額50万円のカードを3枚持っていたとすると、150万円が住宅ローンの希望額から引かれて計算されるというような想像ができます。
実際には借入していないのに、なぜ!?となりそうですが、ここは堪えて、不要なものは速やかに解約しましょう。

 

③定期預金をする・続ける


定期預金は銀行との信頼関係を築く有効な方法です。
一定の金額を毎月貯金できるということは、安定した収入と長期にわたって継続できる経済観念があるという、効果的なアピールができ、
律儀な行いを続ける人を銀行も信用すると容易に想像できます。

時間もかかり地味な方法ですが、非常に効果的だと言われています。

 

④自己資金比率を上げる・頭金で物件価格の1割を用意する


ローン審査が不可となる方は、自己資金を全く持っていない・諸費用もローンで組む方が非常に多い特徴があります。

「諸費用は自己資金賄う」これは一番のおススメ対策です。
理由は、自己資金がない場合、諸費用は保障会社が全く関与していない、銀行独自のローンで借りることになり、銀行もリスクに対する保証が小さいので金利が高くなってしまうことがほとんど。

しかもこのローンは、住宅ローンより高い審査金利で審査されてしまうので、NG承認になる可能性が大きくなってしまいます。

これは職種に関わらずNGになりやすいので、周りからの援助を乞うてでも、諸費用は自己資金がベストです。

ただし、自己資金がない方でも審査が通る例はいくつもありますので、ご自身の状況をしっかり営業スタッフにお話しください

諸費用については、弊社営業スタッフが、事前にしっかり説明いたしますのでご安心ください。

 

⑤フラット35を検討してみる


フラット35は物件価格9割までの融資と全額融資の2種類ありますが、物件価格9割のパターンが審査金利が低くおススメです。
ただし、自己資金を用意しなければならないので、その点注意が必要です。

フラット35は、都市銀行などの独自の審査金利で審査をせずに、審査する月の金利を審査金利とします。

9割型と全額型では9割型の方が金利が安く、それに連動して審査金利としますので、9割型のほうが審査が比較的通りやすいです。


 

◆まとめ

☑「歩合制が給料の多くを占める職種」「免許が必要な職種」「自営業」は住宅ローンが通りづらく、事前に対策が必要!

☑住宅ローンが通づらい職種に共通するのは、月々の収入が一定でないということ

☑住宅ローンを通すための対策として、「頭金を用意する・個人情報を確認する・銀行と信頼関係を築く(定期預金)」の3つ。特に使わないクレジットカードは解約したほうがいい!

いかがでしょうか?
私たち丸商建設も、お客様住宅ローン申請については様々な例を経験しています。
(販売棟数が宮崎でNo.1ということは、この申請数もNo.1かもしれません)
その中では、通過が難しいかなと予想していても、大丈夫だったという例ももちろん多くありますので、むやみやたらにはご心配されないでください。

弊社も県内にある複数の銀行・信用金庫などをご案内できる体制を整えております。
時期的な流れによっては、現状通りやすい、通りづらい金融機関などアドバイス(あくまで経験に基づく予想です)も致します。

ただし、
「まとめ」に挙げたようなものに該当しそうな方や不安な方はキッチリ対策を整えて挑んでいきましょう!

この住宅ローンが通らない限り、夢に見るマイホームも手に入りません!
なかなか現金で買えるものでもないので、私たちと協力してローン審査通過となるよう頑張っていきましょう!

モデルハウス見学会でも、家づくりの話だけではなく、ローンなどの相談お受付しておりますのでお声がけください。

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私たち丸商建設がガッチリサポートいたします!

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カテゴリ: 住宅ローンについて