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密着取材:お客様のマイホームが完成するまで G様邸編 その②

2020年11月19日

こんにちは!

11月も中旬に差し掛かりますが、日中は上着がいらないほど暑いですね…

今年は昨年よりも過ごしやすい冬になりそうです(^-^)

 

さて、今回は

お客様邸の基礎工事が始まりましたので、その様子をご紹介します!

 

基礎工事は、地面と建物のつなぎ部分(基礎)を造るための工事になります。

この基礎は、家の土台となるとても重要な部分です!

基礎は、鉄筋とコンクリートでしっかりと固定されるため、安定性もバッチリです。

この基礎の上に、

床下からくる湿気を抑えて腐食やシロアリを防ぐ「キソパッキン」という部材を設置していきます。

とってもお天気のいい日でした(^-^)

これからも着々と工事を進めていきます!

次回は、基礎の上に柱を組むための土台を造る「木工事」の様子をご紹介します。お楽しみに!

注文住宅ってなに?メリット、デメリットについて

2020年11月18日



注文住宅ってなに?

こんにちは!
マイホーム計画を始めたばかりだと、聞いたことがない言葉が多くて、内容が理解できなかったり。。家を建てる・探すと言っても色んな方法があり、迷ってしまうことも多いはず。
宮崎県で新築住宅を作っている弊社にも、そんなお悩みが寄せられたりすることもあります。そこで皆様に今回は用語の解説をしながら「注文住宅」「建売住宅」についてお話します。

マイホーム計画をはじめてすぐに聞くであろう言葉の中に、「注文住宅」「建売住宅」という熟語があるかと思います。

注文住宅と建売住宅という言葉は知っていても、それぞれの具体的な違いについてよくわからないという人はたくさんいます。注文住宅は自由度が高いことが広く知られていますが、実はメリットだけでなくデメリットも。注文住宅に関する知識を身につけて、家族が理想とする住まいを手に入れましょう。

この記事では、注文住宅の種類や、設計する段階での自由度の高さについて触れ、注文住宅のメリットとデメリットについて解説していきます。

■目次
〇注文住宅にも種類がある?
〇注文住宅は自由度の高さが決め手!
〇建築現場がチェックできるのもポイント
〇予算を調整できるのもうれしい!
〇注文住宅のデメリットとは?
〇まとめ

注文住宅にも種類が?

ひと口に注文住宅といっても、種類があることは意外と知られていません。
注文住宅は、「フルオーダー住宅」「セミオーダー住宅」の2つの種類があります。

まず、フルオーダー住宅は、使用する木材や断熱材、窓の種類といった仕様から、新築に関わるすべての項目について、依頼者が指定して計画する住宅のことをいいます。この場合、自由度は高い反面、かなりの建築知識が必要です。加えて、フルオーダー住宅の場合は、圧倒的な手間、コストがかかります。
しかし、完全に自分好みの、世界にひとつだけの住宅になるという点は最大のメリットといえます。また、フルオーダー住宅は完成までにある程度の時間を要するため、資金も時間も豊富にある、高品質を求める人向けの建築方法といえるでしょう。

一方、セミオーダー住宅は基本的な仕様があらかじめ決まっています。すべてを依頼者が決定するフルオーダー住宅に対し、セミオーダー住宅は風呂や洗面台、トイレ、キッチンなどの住宅設備の色、外壁の色などを、ハウスメーカー側の取り扱うものから選定して依頼者が決めるものとなります。

もちろん、セミオーダー住宅であっても間取りは依頼者が決めることができ、必要に応じて設備のグレードアップ・グレードダウンは可能。フルオーダー住宅はかなりの建築知識と豊富な資金が必要であることから、注文住宅ではセミオーダー住宅を選択する人が圧倒的に多いといわれています。

弊社でもセミオーダーの方式をとっていますが、その最大の理由はコスト面です。

フルオーダー注文住宅の場合、お客様がどんなメーカーのどんな設備を選ぶかが予想できませんので、設備を仕入れるメーカーさんとの取引交渉は「その都度」となり、取引量の少なさから仕入れ価格も割高、最終的にお客様へコスト面でのサービスがかなり弱くなります。逆にセミオーダーで注文住宅を建てる場合には、メーカーさんとの都度交渉というものは少なくなり、同じ商材の取引量も安定しているので、仕入れ価格も割安、最終的にお客様へコスト面でのサービスを強くすることができます。特に取引量が多くなると、その分メーカーさんからオプションサービスなども受けやすくなるので、この取引量に関する、お客様が受けるメリットはとても大きいと言えるでしょう。良い設備の家をお値打ち価格で手に入れられるということです。

また、ほとんどの住宅メーカーがセミオーダー式で営業していることが多いため、「注文住宅」はほとんどの場合セミオーダー住宅のことを指していると思ってよいでしょう。ちなみに、フルオーダーでもセミオーダーでも間取りはご自身で考えていくことができます。ただ、なかには注文住宅といいつつ、規格図面を提案している建築会社もあるため、キチンと話を聞いて見極めましょう。
(少し、いや、かなりアピールさせて頂ければ、弊社では、それぞれお客様一組ずつ丁寧にヒアリングを行った上で、間取りを考案・提案しています^^)

注文住宅は自由度の高さが決め手!


注文住宅の最大のメリットは、自由度が高い点にあります。建売住宅はすでに完成してしまっているため、手直し程度ならすぐに行えますが、設備の追加などは、構造からやり直さないといけないことも多く莫大なコストがかかってしまい困難な場合が多くあります。
一方、注文住宅は希望を形にすることができるため、間取りや外観、仕様といったすべての事柄において自由度が高いといえるでしょう。
部屋の間取りや広さ、キッチンの設備、高い耐震性など、住宅を新築するときにはたくさんの希望があるものです。これらの希望に関しては、よほどの無理をいわなければ予算が許す限り実現可能といえます。

また、注文住宅ではそのほとんどを依頼者自身で決めるため、まったく同じ家ができるということはまずありません。
そのため、オンリーワンの住宅になるというメリットもあります。間取りや外観、仕様を自分や家族の好みに仕上げた家は、まさしく自分たちだけの住宅といえるでしょう。

予算を調整できるのもうれしい!

注文住宅では、予算に応じた住宅を建てることができる点もメリット。
注文住宅は、こだわりを形にしたい人にとっては、最適の家づくりといえます。逆に、こだわりの少ない部分については、グレードを下げてコストダウンをすることも可能です。

家づくりを計画していくうえで、予算をオーバーしてしまうのはよくあることです。その場合は、こだわらない部分を安く抑えて予算を調整することを検討してみましょう。
「どうしても希望は譲れない」というときには、こだわりの優先順位を決めておき、順位の高いものから実現していくようにすることがポイントです。

住宅購入は、しばらく住宅ローンを支払い続けることになります。いくら良い家を建てたいと思っても、生活費を極限まで削って建てるものでもないのではと思います。無理なく幸せに暮らしていくために、特にお子様がいらっしゃる世帯は、今後の生活もしっかり考えて家族会議・マイホーム計画をしてください!

建築現場がチェックできるのもポイント

建築現場が見れるという点については、弊社では建築後にお客様にアンケートを行っているのですが、「実際に自分たちが計画した家が出来上がっていくのを見るのは感慨深いものがある」「打合せした内容が一個ずつ反映されていくのが楽しかった」とよくお声を頂く箇所でもあります。特に女性の方はクロス選びなど、現場で確認しながらアレコレ楽しんでらっしゃるようです。
また、建具のサイズ・位置決め、コンセントの数・位置決めなど現場でしかなかなか想像できないものもあります。

注文住宅のデメリット・建売住宅のメリット

メリットが豊富な注文住宅にも、いくつかのデメリットがあります。まず、入居までの期間が建売住宅と比べて長いこと。建売住宅は、契約してから即入居することが可能です。

対して、相談事項が多い注文住宅は、初期面談から契約まで1~2カ月もの期間がかかることもよくあります。そのため、当然完成までにも時間がかかるのです。
時期や工法にもよりますが、上棟から45~90日程度かかるのが一般的です。加えて、土地探しから始めるような場合であれば、なかなか気に入った土地が見つからず、半年経ってもまだ家づくりに取り掛かれないというケースも見受けられます。

また、土地の取得やそれに伴う費用の支払いなど、契約までの工程が複雑で手間がかかる点も、注文住宅のデメリットです。資金計画でやることが多過ぎると、それをわずらわしいと感じてしまう人もいるでしょう。この辺りは私たちハウスメーカーがしっかりサポートしますので安心してくだい。
ただ、どうしても急いで引越したいという方には建売住宅がおススメです。

続いて、注文住宅を建てる場合は要望がどんどん増えていくケースも多いため、予算をオーバーする計画になりがち。「譲れないポイントは何か」ということに焦点をあて、毎月のローンの支払いを考慮しながら計画を立てましょう。
また、予想していた以上の諸経費がかかるケースも。 具体的には、各種登記費用や融資に関する費用、上下水道引き込み費用、地盤改良などで、これらは増減の可能性があるものです。そのため、資金にはある程度の余裕を考慮しておくと良いでしょう。この点建売住宅は、予め販売価格が決まっているため、後で予算オーバーはということはほとんどありません。

弊社では、展示の終了したモデルハウスを建売住宅として販売もしております!年間で80棟程と数多く、モデルハウスを建築しているので、お急ぎの方はお近くの店舗にご連絡ください!数は多いですが、皆様にご愛顧いただき、完成前に販売が決まることがほとんどですので、ご相談は出来るだけお早めにください!

まとめ

■注文住宅には、フルオーダーとセミオーダーと2種類ある
■セミオーダーのほうがコストパフォーマンスが高くなりやすい
■注文住宅を建てる際には予算オーバーに注意!
■「こだわり」の優先順位を決めよう!
■急いで家がほしい場合は建売住宅も検討してみよう

いかがでしたでしょうか。同じ住宅購入でも、いろいろな差があります。
注文住宅で住まいを建てる場合、夢や理想を実現させることばかり考えてしまいがちですが、予算には限りがあり、「どれくらい価格の家が、どんな設備?」ということは、意外と大事なポイントです。実際にモデルハウスを見学してみましょう!弊社でも毎週末各地でモデルハウス見学会を開催していますので、ぜひお近くのモデルハウスへお越しください!

今週のモデルハウス見学会場はコチラ
丸商建設公式youtubeチャンネル

担当店舗: 宮崎店  宮崎北店  日南店  都城店  小林店  日向店  延岡店  

カテゴリ: 注文住宅の豆知識  

住宅ローンについてのお話

2020年11月17日



住宅ローンについてのお話

家づくり、家探しをはじめようと思ったとき、気になるのが「住宅ローン」の事と思います。

数千万円の高い買い物。現金で買える人なんて一握り。
「住宅ローン」ほとんどの方が通る道です。

今回はその「住宅ローン」にまつわるお話を。

 


住宅ローン審査をするときは、年収以外にも、お勤め先や職種によって審査内容が変わるってご存じですか?

年収が高くても、勤務先にNGが見つかれば、住宅ローンを借り入れすることはなかなか難しく、職種によっても年収に対して本来借り入れができる額の80%までしか借り入れができなくなってしまうことも。。。

さらに、物価上昇から金利を上げようとする動きで、銀行によっては、今までよりローン審査が厳しくなっていると感じることも多くなっています。

仮に同じ条件(年収、年齢、借入金)でローン審査をしたとしても、不利になる職種と一般職を比較すると借入額や優遇金利に大きく差が出てしまうのです。

事前にあなたの職種が銀行からどう見られているかを知っておくことが、ローン審査突破のために重要なポイントになってきています。
今からお話しすることの対策をしっかり考えて審査に挑みましょう!

あくまで経験測によるものですが、不利な職種のパターンを3つご紹介します。
※内容は決して、お勤めしている先の職種で絶対にローンが通らないわけではありません。単に銀行の考え方としてのご紹介です。


住宅ローンが
通りづらい職種

①給与のほとんどが歩合給の職種・または会社


銀行は、歩合による収入が多く、一年を通して給料が安定しな方の審査を好まない傾向にあります。

理由は、来年は、再来年はどうなる?という点について見込みを立てづらいという点、ここが読めないからです。

住宅ローンは一般的に数十年(多くは35年)とかなりの長期にわたって返済していくものなので、単純に、今年は1000万円収入があったから絶対大丈夫!というわけでもなく、長期にわたっての見込みがとても大事になってきます。

銀行側からすると、長期にわたっての貸し借りなので、できるだけ給料が安定している方にお金を貸したいということです。

これが全てかというと、必ずしもそうではありません。

ただ、年収に対して低く審査されてしまいがち、という点については覚えておくべきです。

歩合給が多い方に対して行うローン審査方法の1つとして、事前に対策する必要があります。

 

②免許依存・体を壊しやすい
(休業補償の見込みが薄い)職種


体力を使う職種の方は、比較的年収が多く、ローンも通りやすいのではと思いがちですが、数十年ローンの長期お付き合いという点での厳しい審査があります。

理由は、免許が必要な職種は、その免許が停止になってしまったら?というリスクがあるから。
例えば、トラック運転手の皆さんは、免許停止になってしまえば、一気に収入が減ってしまいます。

また、職人さんや現場作業などが多い職種は、大きなケガをしてしまえば、なかなか現場復帰ができずというリスクもあります。

職種によっては、年収の90%、場合によっては年収の80%で審査されてしまうことがあるようです。

住宅ローンは、借入金額も大きいので、3000万円借り入れようと思ったとき、200万、600万と大きな差がでてしまい、希望金額に届かない場合も。。。

 

③自営業(個人事業主、会社組織ではない場合)


特に開業して3年未満の場合は、年数だけでNG回答となる銀行もあるようです。

実際に多い審査方法は、直近3年分の確定申告の金額をみて、運がよければ⇒3期分の平均値で計算運が悪ければ⇒3期分で1番低い金額で審査されてしまいます。

理由としては、確定申告の際に様々なものを、経費に回して、税金対策として年収を抑えている方が多いため、銀行側もそのつもりで審査を行うということです。
さらには、税金対策として赤字申告をしていれば、ほとんど審査不可となってしまいます。

節税対策は個人事業主の然るべき行為ですが、税理士事務所に、今後の予定も含めしかっり相談されておいたほうが得策です。


□住宅ローンに通りづらい職種の共通点□

全てに共通していることは、「収入の安定が見通しづらい」というところです。

返済期間が長期にわたるものですので、銀行としてもできるだけ安心できるお客様にとなってしまうようです。

逆に、収入が低くても定期的に収入があり、勤続年数が長いという方、固定給のサラリーマンには比較的に優しくなっています。

住宅ローンで見ているところは、返済が遅れないか・滞ることはないか!それだけです。

返済が滞ってしまわないよう、銀行の返済比率が収入から35%以内だったり、CICなど信用情報調査機関でカードの延滞を見ているのはそのためです。

※ちなみに、カードローンを複数にわたり、または高額の返済ローンがある場合、返済が滞っている場合にはどんな方でも急に厳しくなります。
スマホの割賦払いも同じですので、要注意してください。カードローン、割賦払いを返済していれば。。。という方も多くいらっしゃいます。

 

それと、もう一点、これは職種とは関係ないのですが、ローン審査書類を出した後に、申請用紙に記載していない借り入れが判明するお客様が稀にいらっしゃいます
これは銀行としても、「隠そうとしていたんじゃないか」という、かなりのマイナスイメージとなってしまいますので、特に注意してください。
何より信用が第一ですので、正確な情報を記載するようにしてください。提出した書類から人間性も見られていると考えても言い過ぎではないと思います。
もし、不安な要素があれば先に営業スタッフにお気兼ねなく相談ください。私たちは何とか審査が通るようにと、お客様第一に動きますので、信頼頂けると幸いです。

 


ローン審査クリアのために考えたい対策

まず始めに、皆さんに安心して頂きたいのが、先にあげた職種でも、新築マイホームを手に入れている方は大勢いるというところです。

そんな方々は住宅ローン審査に対してちゃんと対策を打てている場合が多いです。

これらの対策が打てればローン審査の承認が得られる可能性がグッと上がりますので参考にしてみてください。

 

①個人情報を確認して信用情報に傷が付かないようにする


クレジットカードの引き落とし日に銀行の残高が少なくて、支払督促が来たことはありませんか?

実はこれが原因で信用情報に傷が付いてしまう方が多くいらっしゃいます。
個人事業主で信用情報に傷が付くとまず住宅ローンの審査は通りません。

こういったカード事故は支払期限を61日以上過ぎてしまうとブラックリスト入りしてしまい、、、

さらに、情報は金融機関の間で信用情報として共有されて5年は消えません。。。

そのため1度でもこういったことがあると、最低でも5年は住宅ローンを借りることはできません。

逆に言えば信用情報に傷が付いていなければ、後は次の作戦を取れば住宅ローンを借りられる確率は上がります

 

②不要なキャッシング枠付きクレジットカードを解約する


「キャッシング枠付き」はとても便利なのですが、概要は理解されていないことが皆さん多いようです。
実は、この「キャッシング枠」というもを付けると、所定の金額が借り入れているものとみなされてしまいます

つまり、キャッシング限度額50万円のカードを3枚持っていたとすると、150万円が住宅ローンの希望額から引かれて計算されるというような想像ができます。
実際には借入していないのに、なぜ!?となりそうですが、ここは堪えて、不要なものは速やかに解約しましょう。

 

③定期預金をする・続ける


定期預金は銀行との信頼関係を築く有効な方法です。
一定の金額を毎月貯金できるということは、安定した収入と長期にわたって継続できる経済観念があるという、効果的なアピールができ、
律儀な行いを続ける人を銀行も信用すると容易に想像できます。

時間もかかり地味な方法ですが、非常に効果的だと言われています。

 

④自己資金比率を上げる・頭金で物件価格の1割を用意する


ローン審査が不可となる方は、自己資金を全く持っていない・諸費用もローンで組む方が非常に多い特徴があります。

「諸費用は自己資金賄う」これは一番のおススメ対策です。
理由は、自己資金がない場合、諸費用は保障会社が全く関与していない、銀行独自のローンで借りることになり、銀行もリスクに対する保証が小さいので金利が高くなってしまうことがほとんど。

しかもこのローンは、住宅ローンより高い審査金利で審査されてしまうので、NG承認になる可能性が大きくなってしまいます。

これは職種に関わらずNGになりやすいので、周りからの援助を乞うてでも、諸費用は自己資金がベストです。

ただし、自己資金がない方でも審査が通る例はいくつもありますので、ご自身の状況をしっかり営業スタッフにお話しください

諸費用については、弊社営業スタッフが、事前にしっかり説明いたしますのでご安心ください。

 

⑤フラット35を検討してみる


フラット35は物件価格9割までの融資と全額融資の2種類ありますが、物件価格9割のパターンが審査金利が低くおススメです。
ただし、自己資金を用意しなければならないので、その点注意が必要です。

フラット35は、都市銀行などの独自の審査金利で審査をせずに、審査する月の金利を審査金利とします。

9割型と全額型では9割型の方が金利が安く、それに連動して審査金利としますので、9割型のほうが審査が比較的通りやすいです。


 

◆まとめ

☑「歩合制が給料の多くを占める職種」「免許が必要な職種」「自営業」は住宅ローンが通りづらく、事前に対策が必要!

☑住宅ローンが通づらい職種に共通するのは、月々の収入が一定でないということ

☑住宅ローンを通すための対策として、「頭金を用意する・個人情報を確認する・銀行と信頼関係を築く(定期預金)」の3つ。特に使わないクレジットカードは解約したほうがいい!

いかがでしょうか?
私たち丸商建設も、お客様住宅ローン申請については様々な例を経験しています。
(販売棟数が宮崎でNo.1ということは、この申請数もNo.1かもしれません)
その中では、通過が難しいかなと予想していても、大丈夫だったという例ももちろん多くありますので、むやみやたらにはご心配されないでください。

弊社も県内にある複数の銀行・信用金庫などをご案内できる体制を整えております。
時期的な流れによっては、現状通りやすい、通りづらい金融機関などアドバイス(あくまで経験に基づく予想です)も致します。

ただし、
「まとめ」に挙げたようなものに該当しそうな方や不安な方はキッチリ対策を整えて挑んでいきましょう!

この住宅ローンが通らない限り、夢に見るマイホームも手に入りません!
なかなか現金で買えるものでもないので、私たちと協力してローン審査通過となるよう頑張っていきましょう!

モデルハウス見学会でも、家づくりの話だけではなく、ローンなどの相談お受付しておりますのでお声がけください。

⇒今週のモデルハウス見学会場はコチラをCHECK!

 

 

私たち丸商建設がガッチリサポートいたします!

お気軽にご相談ください!

 

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カテゴリ: 注文住宅の豆知識